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Bail d'habitation : travaux à la charge du propriétaire (bailleur)

Vous voulez connaître les travaux qui sont à la charge du propriétaire ? Vous êtes propriétaire et vous voulez savoir comment faire des travaux chez le locataire durant le bail ? Vous êtes locataire et vous voulez que le propriétaire intervienne chez vous pour faire les travaux qui sont à sa charge ? Nous vous présentons les informations à connaître.

À la mise en location

Le propriétaire doit proposer à la location un logement  en bon état .

Si ce n'est pas le cas, le propriétaire et son futur locataire peuvent convenir, dans certains cas, que le locataire le remette en état, aux frais du propriétaire.

Qu'est-ce qu'un logement en bon état ?

Le propriétaire doit délivrer au locataire un logement décent, c'est-à-dire un logement qui respecte tous les critères suivants :

  • Être d'une surface minimum

  • Comporter au minimum certains éléments d'équipement et de confort (installation électrique, d'évacuation des eaux usées...)

  • Respecter un critère de performance énergétique

  • Ne pas comporter de risques pour la santé et la sécurité du locataire

  • Ne pas être infesté par des nuisibles (par exemple, des rats) ou des parasites (par exemple, des puces de lit, des cafards)

Les équipements du logement doivent être en bon état de fonctionnement.

Le locataire peut-il être chargé de la remise en état du logement ?

Lorsque le logement n'est pas en bon état d'usage à l'entrée dans les lieux du locataire, le propriétaire et le locataire peuvent convenir ensemble que le locataire se charge des travaux ou réparations nécessaires à sa remise en état (aux frais du propriétaire).

Pour cela, le bail doit contenir une  clause travaux .

Cette clause doit contenir toutes les informations suivantes :

  • Nature des travaux que le locataire fait ou fait faire

  • Manière dont le montant des travaux sera déduit du loyer

  • Durée de cette réduction temporaire du loyer

  • En cas de départ anticipé du locataire, façon dont il sera dédommagé des dépenses qu'il a faites. Pour cela, le locataire doit apporter au propriétaire la preuve des dépenses qu'il a faites.

Attention

Ces travaux ou réparations faites par le locataire dans le cadre de la  clause travaux  ne doivent pas être liés à la décence du logement.

Durant le bail

Quels travaux sont à la charge du propriétaire ?

Durant toute la durée du bail, le propriétaire doit faire tous les travaux qui ne sont pas à la charge du locataire, c'est-à-dire tous les travaux qui ne sont pas des réparations locatives.

Le propriétaire a donc l'obligation de faire les travaux suivants :

  • Travaux d'amélioration dans les parties communes ou privatives du même immeuble (par exemple, installation d'un digicode)

  • Travaux nécessaires au maintien en l'état et à l'entretien normal du logement (par exemple, volet défectueux)

  • Travaux d'amélioration de la performance énergétique du logement (travaux d'isolation)

  • Travaux pour respecter les critères d'un logement décent

  • Entretien des toitures et façades végétalisées

Attention

  • Cette obligation ne s'applique pas lorsque les travaux sont rendus nécessaires par la faute du locataire.

  • Lorsqu'elles sont occasionnées par la vétusté ou la force majeure, les réparations locatives sont à la charge du propriétaire.

  • Le locataire peut faire des travaux de rénovation énergétique du logement, à ses frais, et à la condition d'en avoir informé préalablement le propriétaire.

Que doit faire le propriétaire avant d'engager les travaux ?

Informer le locataire

Avant le début des travaux, le propriétaire doit prévenir le locataire. Pour cela, il doit lui envoyer une notification par lettre recommandée avec accusé de réception, ou la lui remettre en mains propres.

Cette notification doit préciser la nature des travaux (amélioration recherchée, caractère d'urgence, performance énergétique prévue...) et la façon dont ils vont être faits (date de début, durée, nécessité d'accès...).

Attention

  • Le locataire doit permettre l'accès à son logement pour la préparation et la réalisation des travaux. Mais il n'est pas obligé d'en permettre l'accès les samedis, les dimanches et les jours fériés.

  • Si les travaux durent plus de 21 jours, le propriétaire doit lui accorder une baisse de loyer proportionnelle à la durée des travaux.

Dédommager le locataire

Lorsque les travaux durent plus de 21 jours, mais que le propriétaire refuse d'accorder au locataire une baisse de loyer proportionnelle à la durée des travaux, le locataire peut faire appel au juge des contentieux de la protection du tribunal dont dépend le logement.

Le locataire peut demander au juge l'interruption ou l'interdiction des travaux faits dans le logement, lorsqu'il se trouve dans au moins 1 des situations suivantes :

  • Les travaux, ou leurs conditions de réalisation, ont un caractère abusif ou vexatoire, ou ne sont pas conformes aux conditions indiquées dans la notification de travaux, le locataire peut demander au juge d'interrompre ou d'interdire les travaux entrepris.

  • L'exécution des travaux rend l'utilisation du logement impossible ou dangereuse.

Le juge compétent est le juge des contentieux de la protection du tribunal dont dépend le logement.

À savoir

Lorsque des réparations sont urgentes (par exemple, chauffe-eau en hiver), et que les travaux rendent le logement inhabitable, le locataire peut demander au juge de prononcer la résiliation du bail. Le juge compétent est le juge des contentieux de la protection du tribunal dont dépend le logement.

Que faire quand le propriétaire ne fait pas les travaux ?

Lorsque le propriétaire ne fait pas les travaux dont il a la charge, le locataire doit avertir le propriétaire lorsqu'un dommage apparaît.

Si malgré cet avertissement le propriétaire ne fait pas le nécessaire, le locataire doit le mettre en demeure d'exécuter ses obligations.

Pour cela, il doit lui envoyer une lettre recommandée avec accusé de réception.

Un modèle de lettre est disponible  :

Si, 2 mois après l'envoi de la lettre, le locataire et le propriétaire ne sont pas parvenus à un accord, ou si le propriétaire n'a pas répondu, le locataire peut saisir la commission départementale de conciliation (CDC) ou le greffe du tribunal.

Où s'adresser ?

 Tribunal judiciaire 

Attention

Même si le propriétaire ne fait pas les travaux qu'il doit faire, le locataire doit continuer à payer le loyer.

Si le juge estime que les travaux font partie des obligations du propriétaire, il peut contraindre le propriétaire à faire les travaux. Mais il peut aussi autoriser le locataire à faire les travaux et charger le propriétaire de rembourser le locataire.

Le juge peut en outre accorder au locataire des dommages et intérêts pour  trouble de jouissance .

Vidéo : que faire lorsque le propriétaire ne fait pas les travaux ?

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