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Augmentation et révision du loyer en cours de bail d’habitation (logement vide)
Le propriétaire d'un logement loué vide peut augmenter le loyer en cours de bail dans certains cas seulement. D'une part, lorsque le bail contient une clause prévoyant la révision annuelle du loyer. D'autre part, lorsqu’il fait des travaux à ses frais, il peut convenir avec le locataire d’une majoration exceptionnelle pour travaux d'amélioration, ou d’une contribution au partage des économies de charges pour travaux d’économies d’énergie. Nous vous expliquons.
Révision annuelle
Attention
Pour un logement soumis à la loi de 1948, ou conventionné Anah, les règles de révision du loyer sont spécifiques. Le loyer d’un logement meublé ne peut pas être révisé.
À quelles conditions peut-on réviser un loyer ?
Comment calculer la révision du loyer ?
Dans quel délai s'applique la révision du loyer ?
Comment contester la révision du loyer ?
Majoration exceptionnelle
Attention
Ces règles ne s'appliquent pas au logement régi par la loi de 1948 ou conventionné Anah, ni au logement meublé.
Exceptionnellement, le loyer peut être majoré en cours de bail en cas de travaux d'amélioration faits aux frais du propriétaire, dans le logement ou dans les parties communes de l’immeuble.
Il peut s’agir de travaux apportant notamment :
Un équipement nouveau, un service ou une qualité supérieurs au niveau des prestations existantes (par exemple : ascenseur)
Une diminution des dépenses d'entretien et d'exploitation (par exemple : chaudière conforme aux normes les plus récentes),
Une plus grande sécurité pour les biens et les personnes (par exemple : porte blindée, digicode)
Le propriétaire et le locataire conviennent du montant de la majoration de loyer consécutive à ces travaux :
Soit conformément à une clause déjà présente dans le bail
Soit par la signature d’un avenant
Attention
Majorer le loyer est interdit dans les cas suivants :
En métropole, lorsque le bail est signé, renouvelé ou tacitement reconduit depuis le 24 août 2022, et qu'il concerne un logement classé F ou G (classement indiqué sur le DPE )
En Guadeloupe, Guyane, Martinique, La Réunion et Mayotte, lorsque le bail est signé, renouvelé ou tacitement reconduit depuis le 1er juillet 2024, et qu'il concerne un logement classé F ou G (classement indiqué sur le DPE ).
Contribution au partage des économies de charges
Lorsque le propriétaire fait à ses frais des travaux d’économies d’énergie dans le logement ou dans les parties communes d’un bâtiment achevé avant 1990, il peut percevoir du locataire une contribution au partage des économies de charges.
Cette contribution est due à partir de l’achèvement des travaux, aux conditions suivantes :
Le propriétaire a convenu préalablement avec le locataire des travaux à faire, de leur modalités de réalisation, des économies de charges attendues et de la contribution du locataire au partage des économies de charges (notamment sa durée).
Les travaux bénéficient directement au locataire.
Le propriétaire fournit au locataire le formulaire cerfa n°13968
Un ensemble de travaux a été fait dans le logement, ou le logement est désormais classé de A à E (classement indiqué sur le DPE ).
La contribution est interdite dans les cas suivants :
En métropole, lorsque le bail est signé, renouvelé ou tacitement reconduit depuis le 24 août 2022, et qu'il concerne un logement classé F ou G (classement indiqué sur le )
En Guadeloupe, Guyane, Martinique, La Réunion et Mayotte, lorsque le bail est signé, renouvelé ou tacitement reconduit depuis le 1er juillet 2024, et qu'il concerne un logement classé F ou G (classement indiqué sur le ).
Le montant de la contribution dépend de la date d’achèvement du bâtiment et des travaux réalisés :
Achèvement entre 1948 et 1989
La contribution mensuelle demandée au locataire peut être :
Soit forfaitaire, fixe et non révisable. D’un montant de 10 € pour un logement d’une pièce principale, de 15 € pour un logement de 2 ou 3 pièces principales, et de 20 € pour un logement de 4 pièces principales ou plus.
Soit fixe, non révisable et calculée de 2 manières . Mais son montant ne peut pas dépasser la moitié des économies d’énergie attendues.
La contribution n’est due que pour certains travaux.
Soit des travaux permettant d’atteindre une performance énergétique globale minimale, en limitant la consommation d’énergie du bâtiment pour le chauffage, l’eau chaude sanitaire, le refroidissement, l’éclairage en dessous d’un seuil . Dans ce cas, un bureau d’études doit faire une étude thermique préalable pour déterminer les travaux à faire pour atteindre cette performance énergétique globale minimale.
Soit pour la réalisation d’au moins 2 types de travaux suivants :
Travaux d'isolation thermique des toitures,
Travaux d’isolation thermique des murs donnant sur l’extérieur,
Travaux d’isolation thermique des parois vitrées et portes donnant sur l’extérieur,
Travaux de régulation ou de remplacement de systèmes de chauffage ou de production d’eau chaude sanitaire performants,
Travaux d’installation d’équipements de chauffage utilisant une source d’énergie renouvelable,
Travaux d’installation d’équipements de production d’eau chaude sanitaire utilisant une source d’énergie renouvelable.
Achèvement avant 1948
La contribution mensuelle demandée au locataire est forfaitaire, fixe et non révisable.
Elle est de 10 € pour un logement d’une pièce principale, 15 € pour un logement de 2 ou 3 pièces principales , et de 20 € pour un logement de 4 pièces principales ou plus.
La contribution n’est due que pour la réalisation d’au moins 2 types de travaux suivants :
Travaux d'isolation thermique des toitures,
Travaux d’isolation thermique des murs donnant sur l’extérieur,
Travaux d’isolation thermique des parois vitrées et portes donnant sur l’extérieur,
Travaux de régulation ou de remplacement de systèmes de chauffage ou de production d’eau chaude sanitaire performants,
Travaux d’installation d’équipements de chauffage utilisant une source d’énergie renouvelable,
Travaux d’installation d’équipements de production d’eau chaude sanitaire utilisant une source d’énergie renouvelable.
La contribution est due durant au maximum 15 ans. Si le locataire quitte définitivement le logement, le propriétaire peut percevoir la contribution du nouveau locataire à la condition qu’il lui fournisse, avant de signer le nouveau bail :
La justification des travaux faits et du maintien de la contribution,
La date de fin de versement de la contribution.
La contribution doit figurer sur la quittance de loyer, au moyen d’une ligne intitulée Contribution au partage de l’économie de charges . La date d’achèvement des travaux, ainsi que la date de mise en place et de fin de versement de la contribution, doivent également être indiqués.